不動産業務を主とする企業の土地増値税の計算

不動産業務を主とする企業が不動産を譲渡する場合、現物不動産の販売及び商品不動産の前売などの状況があります。

1.現物不動産販売業務。

現物不動産の販売状況において、不動産の受取済み、使用済み、領収書の決済請求書を使用者に引き渡した時、販売の実現を確認し、「銀行預金」などの口座を借り入れ、「経営収入」または「営業収入」などの口座を記入し、同時に当期営業収入から負担すべき土地増値税を計算し、「経営税金及び付加」、「営業税金及び付加」、「営業税金」などの口座は、「税金を支払うべきです。土地増値税を支払うべきです。テストに同行します。

例：ある不動産開発会社がオフィスビルを建てて販売し、譲渡収入8000万元（都市建設税の税率7%で、教育費の徴収率3%を追加し、印紙税の税率0.5‰）を取得した。このオフィスビルの開発に関する支出は以下の通りである。土地使用権を取得して支払った地価と国の統一規定によって納付した関連費用は800万元である。不動産開発コストは2207万元である。同社は他の商品室を同時に建設するため、銀行のローン利息支出をそのオフィスビルで計算することができない。同社の所在地政府が定めた費用控除の割合は10%である。同社がこのオフィスビルを譲渡する場合、土地増値税の計算は以下の通りである。

（1）不動産譲渡の収入は8000万元と確定する。

（2）不動産譲渡の控除項目金額を確定する：

①土地使用権の取得により支払った金額は800万元である。

②不動産の開発コストは2200万元である。

③不動産開発費用は：(8002200)×10%=300(万元)

④不動産譲渡に関する税金は、8000×5%×（17%3%）＝440万元である。

⑤不動産開発に従事する加計控除は：(8002200)×20%=600(万元)

⑥控除項目金額は：800220030044060=4340（万元）

（3）不動産譲渡の付加価値額は：8000-340=3660（万元）

（4）付加価値額と控除項目金額の比率は、3660÷4340×100%≒84.33%である。

（5）課税土地の増値税額は：3660×40%-340×5%=1247（万元）

当該不動産開発会社が当該オフィスに譲渡する会計処理は以下の通りである。

（1）販売の実現を確認する場合：

借ります：銀行の預金の8000000000

貸付：経営収入800万元

（2）土地の増値税を計上する場合：

経営税金及び付加12470000

税金を支払うべきです。土地を支払うべきです。増値税12470000

現物不動産の販売状況の下で、売掛金、分割払いで不動産を販売する場合は、契約に定められた入金期間によって販売の実現を確認し、分割払いで売上収入を転売する。販売が実現した場合、「銀行預金」または「売掛金」の口座を借りて、「経営収入」または「営業収入」などの口座を借りるとともに、当期の営業収入から負担すべき土地増値税を計算し、「経営税金及び付加」、「営業税金及び付加」、「営業税金」などの口座を借り入れ、「税金を納めるべきです。土地増値税」の口座を記入します。

2.商品室の販売業務。

商品住宅の前売状況において、商品室が使用前に一括で回収または分割して代金を支払う場合、住宅購入金を受け取る時、「銀行預金」口座を借りて、「前受金」口座を記入します。規定に基づいて土地増値税を前納する場合、「未納付税金——土地増値税」口座を記帳し、「銀行預金」などの口座を貸記します。当該商品室が使用を交付した後、領収書を開設して決算します。仕入先に領収書を開設して、仕入先の仕入先に支払うときに支払うべきです。及び付加」、「営業税金」などの口座は、「税金を支払うべきです。土地増値税を支払うべきです。」このプロジェクトは全部竣工し、決済した後に清算を行い、企業は多く払い戻す土地増値税を受け取って、「銀行預金」などの口座を借りて、「税金を納めるべきです。

例：ある不動産開発会社が商品の住宅ビルを開発して建設し、工事が全部竣工していないで決算する前にすでにいくつかの商品の部屋を予約して、規定によって土地の増値税の150万元を前納します。工事が全部竣工して決算した後、当該商品住宅の全部の譲渡収入は合計3500万元で、査定された控除項目の金額は2000万元で、土地増値税、追加納付すべき税金及び会計処理は以下の通りである。

（1）不動産が全部竣工していないで決算を行う前に、土地増値税を前納する時：

税金を支払うべきです。土地の増値税を15000万円納めるべきです。

貸付：銀行預金15000万円

（2）工事の竣工決算後、土地増値税を計上する場合：

増値額=3500-2000=1500(万元)

増値率=1502000×100%=75%

課税額=1500×40-200×5%=500元

経営税金及び付加5000000元

貸付：税金を支払うべきです。土地増値税5000000円を支払うべきです。

（3）土地増値税の追納時：

税金補填金=500-150=350(万元)

税金を支払うべきです。土地の増値税を35000円納めるべきです。

銀行の預金は35000円です。