中小企業生存記録：債務圧力が徐々に増加し、流動性の苦境が頻発している。

業績不振でSTハットをかぶっていた不動産企業の銀億株が、近く資金の泥沼にはまっている。

11月26日、銀億株は瀋陽のプロジェクトの50%の株式を碧桂園に譲渡し、6.9億元の価格を設定すると発表しました。これにより、銀億株は完全にプロジェクトから撤退します。10日前、銀億株は、株主の熊基凱が保有する7.12億株（会社の株価に占める割合は17.67%）が凍結されたと発表しました。原因は不明です。以前は、同社の株主は「流動性の危機に直面し続けている」と述べた。

今月中旬以降、4社目となる流動性の問題が発覚した有名な不動産会社です。これまで、プロジェクトの買収遅延、敷金のために、上置グループは二株主に投資を訴えられました。複数の債務の違約などの問題を開示していないため、颐和不動産及び董事長の何建梁は中国証券監督会に警告状を発行されました。

人民裁判所の公告網のデータによると、今年に入って400以上の不動産開発経営の法人単位が倒産し、例年の平均値より100社ぐらい多くなりました。全国の20万社の不動産開発系法人に比べて、これは微々たるものらしい。

しかし、アナリストは、有名な不動産企業が流動性の危機を始め、業界全体の資金チェーン問題を暴露した氷山の一角と指摘しています。21世紀の経済報道によると、ここ数年、多くの小型企業が公開ルートから資金を集めることができなくなり、民間の借り入れを通じてしか融資できないということが分かりました。これらの不動産企業は主に三四線都市に配置されています。棚の温度が下がるにつれて、これらの企業は間もなく生存の戦いに直面します。

不動産企業の流動性の苦境が頻発している。

銀億株の下落の道に沿った跡がある。2017年、銀億株は二回の再編を通じて、自動車部品業界に進出しました。しかし、新業務の前期投入が大きく、不動産業務の進展があまり良くないため、会社の資金チェーン問題がすぐに浮上しました。銀億株の公告によると、2019年4月末までに、会社は24.3億元の満期債務を弁済できず、いずれも短期借入と一年間の流動負債である。

この過程では、持株株主及び関連当事者の資金使用量が多すぎて、短期間で解決できないため、2019年5月から、銀億株は帽子「ST」を持っています。この事件では「職務を全うし、誠実と信用の勤勉義務を履行できなかった」として、銀億株の8人の幹部が証券監督会の監督管理状を受け取った。

その後、銀億株も同様に不安定だった。半年報によると、2019年上半期に銀億株の営業収入は38.61億元で、同23.0%減少した。純利益は-2.19億元で、同153.76%減少した。理由は、繰越収入が減少し、昨年同期にはプロジェクトの株式を売却することが多かったからです。

今年9月、業績予告があったため、適時に修正されなかった、非経営性資金の占用などの問題で、銀億株、寧波銀億株の持株（銀億株の持株株主）、及び銀億株の会長である熊続強を含む数名の幹部が、深交所に公開非難、通報批判などの処分を与えられました。

10月、債権者浙江中安安安安安設置有限公司は「満期の債務を返済できず、明らかに返済能力に欠ける」として、寧波市中級人民法院に銀億株の再構築を申請しました。今回の凍結前に、銀億株の複数の銀行口座と株式はすでに凍結されました。

あごは不動産と同じに債務の違約が現れます。証券監督会がこのほど発表した警告状によると、颐和不動産とその実務者の何建梁氏は情報開示と約束履行において多くの違反行為があった。統計によると、颐和不動産は現在9件の違約債務を持っています。総額は約21.5億元で、複数の訴訟を起こしています。

今年はすでに複数の不動産企業が債務不履行になっています。これまでは、国有投資と華業資本にも債務不履行が発生していました。

同様に最近では流動性危機に陥った上置グループ、グリコ不動産も、ここ数年の業績成長率はいずれも悪く、規模も小さい。在房の不動産業界が千億時代に突入した時、これらの不動産企業の販売規模は全部で百億に足りないです。販売規模によって順位を決めるなら、全部で150名以上の企業があります。

これらの不動産企業の流動性危機は、中小企業の苦境を生き抜く「氷山の一角」にすぎない。国家統計局の第4回全国経済調査のデータによると、2018年末までに、全国の不動産開発経営企業法人単位は20.6万件。プロジェクト会社を除いて現在稼働中の不動産企業の数は約8万～10万社という業界関係者の試算があります。

その中で、大多数の不動産企業の規模は10億元に足りないです。あるものは数千万元の規模しかないです。上海易居研究院智庫中心総監は21世紀の経済報道に対して、これらの不動産企業は主に四五線都市に分布しており、多くの企業の傘下には一から二項目しかないので、「完成したら会社をキャンセルする」と述べました。

同時に、これらの不動産企業はほとんど公開ルートから融資を受けることができません。福建福清人林強（仮名）は東部の県級市で不動産開発をしています。現地で二つのプロジェクトをしました。彼は21世紀の経済報道に対して、自分は対外貿易の商売をする出身で、“第1桶の金”を助けて、親戚、同郷などの所からの借金の所得、やっと回転して不動産開発に入りますと表しています。

林強はこれまで江西省のある小都市でいくつかの不動産プロジェクトを操作したことがあります。銀行がローンを貸してくれるわけがないです。会社が小さすぎて、名前さえ聞いたことがないです。林強によると、これらの不動産開発の資金は基本的に民間からの借り入れで、プロジェクトの開始後、前売と販売資金に頼って後続の開発をサポートしている。

林強によると、数年前、プロジェクトが売れなくなり、会社は深刻な資金危機に見舞われた。難関を乗り切るために、二つの家を売って、親戚や友達にあちこちお金を借りて、会社の運営を維持しました。その後、危機が解消されましたが、民間の借金のコストが高すぎて、林強は「ほとんどお金を儲けていません」と言いました。

小型住宅企業が真っ先に進出する。

規模の大きな不動産会社は、金融機関の「レッドリスト」にあるとは限りません。21世紀の経済報道によると、融資政策の引き締めに伴い、今年以降、多くの銀行が不動産開発ローンを発行する範囲は「50強」から「30強」に縮小された。

信頼会社もますます「難癖」をつけるようになりました。ある有名な信託機関の関連責任者は21世紀の経済報道に対し、不動産企業のランキングを見る以外に、プロジェクトのある都市、地域などに対しても厳しい要求があると述べました。信頼は投資に対するリターン率が高いので、既存の市場条件の下で、必ず「最高のプロジェクト」を選択しなければなりません。

上海易居研究院の口径によると、昨年の三盛宏業の売上高は187億元で、全国114位だった。三盛宏業は2018年初めに「三年間千億」という目標を掲げていました。社内で投資信託商品を発行します。つまり融資方式です。公開情報によると、三盛宏業が2017年に発行した期限は12ヶ月の投資信託商品で、利率は12.5%に達しています。

湖南省のある小型不動産企業の担当者は21世紀の経済報道に対し、会社はすでに2年以上「銀行からお金をもらっていない」と伝えました。この会社は五つのプロジェクトを持っています。販売規模は50億ぐらいです。昨年、ある20強の不動産企業に買収されてから、会社は融資を獲得でき、資金事情も改善されました。

華泰証券の研究報告によると、不動産企業は販売、融資、土地取得の中で、集中度が高まっている。融資の中では、大手不動産企業の融資規模が大きいだけでなく、金利も低い。

厳格な躍進は、小型の不動産企業にとって、更に不利なのは、これらの不動産企業の主要な配置は3、4都市、更には5線の都市ですと指摘しています。今年に入ってから、住宅地の改造規模の縮小に伴い、これらの地域の過剰リスクが集積し始めました。小型住宅企業は地域協力ができないため、大きな圧力に直面する。

林強はその所在都市の「ジェットコースター」のような市場の変化を述べています。この都市に入ったばかりの頃は、市場は安定して良好な状態にあり、新区の開発に伴って、大量の不動産プロジェクトが建設され始めました。2014年から2016年にかけて、市場の発展は予想に及ばないです。多くのプロジェクトは空室と廃車があります。

厳しい躍進は、未来の中小企業の数は明らかに減少するかもしれないと考えています。その中で、譲渡プロジェクトは、買収されたり、開発が終わってから自分で業界から撤退したりして、これらの会社の結果になる可能性があります。

経済学者の馬光遠さんも、将来は20%の不動産企業が生き残り、80%の企業が死ぬと指摘しています。彼は、これはこの二年間で発生する事実ではないが、市場動向の一つだと考えています。