兆元の債務が「3つの赤い糸」と「5つの住宅ローン」の下で不動産企業が年融資窓口を占拠している。

今年1月には、不動産企業の域内外での起債規模はすでに1500億元を超え、昨年の最高点に迫る。

2020年は依然として不動産市場の最高の年です。「三道の赤い糸」などの新規定のもとでも、2020年の不動産市場規模はさらに高くなりました。国家統計局のデータによると、2020年の全国住宅の売上高は173613億元で、8.7%伸びた。

不動産は資金密集型の業界で、ある程度、不動産企業が取得できる資金規模とコストは直接に自身の発展経路に影響します。売上高の背景には、住宅企業の資金調達に対する渇きがあります。過去数年間、それらの「革新」融資ルートは、規模の増加を助長するとともに、巨額の債務を残しています。

シェル研究院がこのほど発表した報告によると、2021年に住宅企業が満期になる債務規模（2021年に発行する超短期債を含まない）は1.2兆元を超え、同36%増となり、歴史的には兆元の大台を突破する見通しだ。「三つの赤い糸」に加え、「五つの住宅ローン」が融資のコントロールをしています。

当面の「借金返済」は、安定して安全に乗り切ることが重要だということが明らかになった。そこで、不動産企業は2021年の開業年に「融資奇観」を引き起こしました。21世紀の経済報道記者の統計によると、今年1月に、不動産企業の域内外での国債発行規模は1500億元を超え、昨年の最高点に迫ることになりました。

不動産業界の融資が緊縮されるのは成り行きのためで、“新しく借りるのが古いです”だけで対応して投資と販売の端で力を出していないで、飲むのが飲むのと同じです。信号が近づいてきましたが、住宅会社の準備はもうできましたか？

融資窓口を占拠する

今年1月の融資窓口期間の中で、「踏みつけ」という不動産企業の資金に対する渇きの度合いがはっきりと見えます。今の債務返済の圧力を緩和するために、不動産企業は高利を選んで借金をします。

一つの例証は富力不動産です。2021年1月26日、富力不動産は公告を発表し、その間に全額子会社が5億ドルの二年間優先手形を発行し、年利率は11.75%で、所得金は一年以内に期限が切れる中長期債務再融資に使われると発表しました。

年利率は11%を超えています。これは典型的な高利債です。

しかし、不動産の資金面は確かに逼迫しており、返済能力も楽観できない。コストが高くても、資本市場は勘定したいというのは悪いことではないかもしれません。富力不動産の2020年半の新聞を見ると、2020年6月末までに、富力が前金を除いた資産負債率は70.22%で、純負債率は177%に達し、現金短債比は0.48で、「三道の赤い糸」は全部踏みました。

もう一つの家は今年の初めに頻発した外債の住宅企業は佳兆業グループです。1月27日の早い段階では、佳兆業公告は米ドル優先手形の追加発行を提案しています。1月20日、佳兆業はすでに公告を発表しました。2023年に期限が切れる3億ドルの優先手形を発行し、額面利率は10.875%です。

吉兆業は「借金の軽減」に力を入れる不動産企業である。資金面の好転に伴って、佳兆業の負債発生コストはやや下がっている。

今回の融資ブームは、新しく借りるのも古いのも住宅企業の共通の特徴です。踏みつけられた不動産企業を除いて、中小企業も続々と窓口期間をつかんで、年初に融資計画を進めています。

例えば、禹洲グループは1月5日に公告しました。会社は2027年に期限が切れる5.62億ドルの緑色保証優先手形を発行する予定で、額面の利率は6.35%です。会社は所得金の純額を主に一年以内に満期になる既存の中長期海外債務再融資に使用する予定です。

対照的に、先導住宅企業は余裕を見せて、融資ノードがより柔軟で、融資ルートがより多元的で、融資コストも著しい優位があります。

中海不動産は堅実で有名な不動産会社で、今年1月18日に公告しました。その傘下の中海企業発展グループ有限公司は1月13日に2021年度第一期中期手形を発行しました。実際に発行された金額は15億元で、利率は3.35%で、期限は3年間です。

また、1月19日、万科企業株式有限公司は、会社が2021年に合格投資家向けに住宅賃貸特別会社債（第一期）を公開発行し、債券の発行規模は30億元（30億元を含む）を超えないと公告しました。額面利率は3.38%から3.98%の間にあり、住宅企業の最低区間にあります。

融資「冷熱ムラ」

投資家は以前から「金持ち嫌い」だったが、過去には今も未来にはそうだった。金融機関に対する不動産企業の高度な依存度は、このような嗜好を余すところなく暴露しており、不動産企業の規模は融資コストと規模を決定する唯一の決定的要素ではないことが多い。

匿名のアナリストは21世紀の経済報道記者に対し、不動産企業の最近の密集融資は正常で、1月がピークだったと語った。しかし、コストは短期的には少し下がりますが、長期的には、投資家は様々な奇妙な偏愛がありますが、主に資本市場の現象と格付けを見ています。

恒大不動産を例にして、この家はTOP 3席の数年の不動産企業を安定させて、融資のコストはずっと高いままになっています。その原因は、その債務は同業者の規模よりもっと大きいです。ここ数年来、恒大なドル債のコストは10%ぐらい或いはもっと高い水準に維持されています。

中信証券は最新の研究紙で、住宅ローンの集中度と「三道の赤い糸」の管理を受けて、業界によって企業によって融資される状況が違っています。

「海外の流動性に余裕があるため、企業の海外負債は継続的に延長し、コストを削減する。しかし、国内の資金コストは明らかに下落しすぎないです。多くの企業でレバレッジ率が低下していますが、全体的な資金供給が限られているため、多くの高い資金コストの会社は依然として資金コストの大幅な低下を実現するのが難しいと予想されます。域内外供給の配置の資産が少なすぎて、一部の優良企業の資金コストがさらに下がることを決定しました。」

融資の新手の「締め箍の呪」では、融資だけではとうてい解決できない。克而瑞研究センターは、不動産企業の財務がレバレッジに下がるのは主旋律であり、未来の不動産企業の融資は主に中古を借りることを主として、融資の増加率は或いは下がると考えています。「三つの赤い糸」は不動産企業に自社の製品力と経営能力を向上させ、融資への依存を減少させ、プロジェクトの発展を向上させ、開発サイクルを加速させる。

このような背景の下で、不動産企業は更に“量に応じて出ます”べきです。土地を買うのは不動産企業の最大の支出で、少し遅くなります。キャッシュフローはコストのない資金で、販売促進も適切に増加します。有名にしたくないトップ20の最高財務責任者は指摘する。