주택 임대 입법 은 제멋대로 '임대' 를 확대 하 는 것 이 정상 궤도 에 올 랐 다.

9 월 7 일 에 주 건설 부 는 (이하 로 약칭) 을 발 표 했 고 이 는 모두 8 장, 66 조로 나 뉘 어 임대인, 임차 인, 임대 기업 의 권리 와 의 무 를 전면적으로 규범화 했다.

그 중에서 '계약 기한 내 에 일방적으로 임대 료 를 올 리 거나 낮 추 면 안 된다', '세입 자의 동의 없 이 집주인 은 들 어 갈 수 없다', '인 테 리 어 를 하면 임차 인의 신체 건강 을 해 칠 수 없다', '주택 임대 계약 에 임대 차 대출 관련 내용 을 포함 하면 안 된다' 는 내용 은 현재 의 핫 이 슈 에 매우 부합된다.

아직 의견 을 구 하 는 단계 에 있 지만 주택 임대 업계 에서 가장 중요 한 최상층 설계 문서 로 서 이 조례 는 여전히 각 분야 의 주목 을 받 고 있다.

감독 진 이 2014 년 처음 '임대 판매 병행' 을 제기 한 이후 임대 업 계 는 빠르게 발전 하 는 계 기 를 맞 았 다.그러나 최근 몇 년 동안 자본 의 지나친 추 세 는 업 계 를 일부 과 열 로 만 들 었 다.'포름알데히드 게 이 트' 사건 부터 전세 인하 파문 에 이 르 기 까지 수시로 발생 하 는 전세 아파트 폭발 사건 까지 세입 자 와 집주인 의 권익 이 손 상 된 경 우 는 흔 하 다.

올해 8 월 이후 항 저 우, 상하 이, 청 두 등지 의 우 객, 둥지 객, 란 월 등 장 임대 아파트 가 잇따라 도 로 를 빠 져 나 갔다 는 사실 이 알려 졌 고 쓰 촨 만 성, 충 칭 만 리드 타 운 등 장 임대 아파트 업 체 들 도 도 도로 이탈 의심 을 받 고 있다.이 때문에 상하 이, 청 두, 광저우, 허 페 이, 항 저 우 등 지역 에서 주택 임대 시장 리 스 크 알림 을 잇달아 발표 했다.

이 모집 의견 원 고 는 임대 시장 을 신속하게 정상 궤도 에 오 르 게 할 수 있 습 니까?

확장 의 "통"

중국의 임대 시장 은 일찍부터 시작 되 었 으 나 그 신속 한 발전 계 기 는 감독 진 이 2014 년 에 처음으로 '임대 판매 병행' 을 제기 한 것 으로 여 겨 진다.그 후에 각급 정부 와 감독 부 서 는 여러 가지 지원 조 치 를 취해 토지 공급, 주택 공급, 융자 혜택, 기구 화 발전 등 분야 에서 지원 을 해 주 었 다.

2017 년 부터 2018 년 까지 업 계 는 급속 한 확대 기 에 접어 들 었 다.자본 의 증가 아래 많은 기업 들 이 신속하게 규 모 를 확대 한다.그 중에서 전문 화 된 임대 기구의 발전 은 시장 이 커지 고 성숙 해 지 는 중요 한 단계 로 여 겨 진다.중 연 푸 화 연구원 의 통계 에 따 르 면 현재 국내 규모 이상 의 기구 수 는 100 여 개 에 이른다.

또 대부분의 핫 이 슈 도시 에 서 는 임대 기구 가 제공 하 는 주택 공급 원 비율 이 6 할 이상 인 것 으로 집계 됐다.

임대 기구의 주요 상업 모델 은 '낮은 수입 과 높 은 가격' 을 통 해 임대료 차 이 를 벌 고 거래 에서 커미션 과 관련 된 서비스 비용 을 벌 수 있다.많은 주택 공급 원 이 구 매 와 표준화 인 테 리 어 와 관련 되 기 때문에 규모 효 과 는 어느 정도 에 원 가 를 낮 출 수 있다.

후 징 후 이 싱 크 고 수석 경제학 자 후 징 휘 (胡 景 曲 曲 曲 曲) 는 규모 확장 을 위해 많은 기관 들 이 시장 가격 보다 높 은 수준 으로 주택 공급 원 을 쟁탈 하 는데 이런 상황 은 2018 년 에 가장 '미 친' 이 라 고 지적 했다.후 징 휘 에 따 르 면 일부 기구의 주택 구입 비용 은 심지어 같은 동네, 같은 가구 의 주택 임대 가격 보다 높다.

주택 원가 가 높 아 지면 서 운영 업 체 의 브랜드 효과 가 겹 쳐 한때 임대료 수준 을 높 였 다.베 이 징 의 경우 조개 연구원 의 데이터 에 따 르 면 2016 년 - 2018 년 에 베 이 징 의 월 평균 임대료 가 전년 도 동기 대비 10% 를 넘 었 는데 이것 은 베 이 징 역사상 두 개의 임대료 가 급 격 히 오 른 시간 중 하나 이다.

하지만 가격 민감 도가 높 은 임대 시장 에서 이 같은 논 리 는 지속 되 기 어렵다.앞서 기 구 는 2019 년 8 월 부터 지금까지 베 이 징 의 임대료 수준 이 전년 도 동기 대비 마이너스 로 증가 해 왔 다 고 밝 혔 다.올해 8 월 에 베 이 징 시의 평균 임대 료 는 86.6 위안 / 제곱 미터 / 월 로 동기 대비 1.0% 하락 했다.

많은 핫 이 슈 도시 들 이 비슷 한 문제 에 직면 하고 임대료 수준의 변동 으로 인해 기구 가 '높 은 수준 에서 낮은 수준 으로 올 라 가 야 한다' 고 생각 하고 취약 한 자금 체인 에 부담 을 줄 수 밖 에 없다.중국 사회과학 원 이 발표 한 '부동산 블 루 북: 중국 부동산 발전 보고서 No. 17 (2020)' 에 따 르 면 2019 년 53 명의 학부 모 임대 아파트 기구 가 자금 사슬 이 끊 어 지고 인수 되 는 등 경영 을 계속 할 수 없 었 다. 이른바 '장 임대 아파트 집단 폭발' 이다.

취약 한 세입 자

올해 들 어 신 관 전염병 은 귀성 과 취업 에 영향 을 미 쳐 다시 임대 시장 에 타격 을 주 었 다.전기 에 고가 로 집 을 가 져 오 는 기 구 는 원가 부담 을 받 는 것 외 에 공비 율 의 상승 으로 인 한 원가 손실 도 감수 할 것 이다.

비용 을 줄 이기 위해 올해 6 월 부터 7 월 까지 국내 최대 임대 아파트 운영 업 체 들 은 베 이 징 의 많은 건물 주 들 과 위탁 가격 을 낮 추 는 것 을 자 유 롭 게 협상 하고 그렇지 않 으 면 계약 위반 을 강행 할 것 이다.이번 조 치 는 대량의 계약 분쟁 을 일 으 켰 고 많은 집주인 들 이 집단 적 으로 권력 을 유지 하 는 것 을 선택 했다.이 밖 에 달걀 껍질, 같은 장 임대 기구 에 포함 되 는 것 도 조세 감면 분쟁 을 겪 고 있다.

이 세 당사 자 는 모두 중국 장 임대 아파트 분야 의 두부 기관 이다.2018 년 1 월 부터 지금까지 4 차 융자 를 자 유 롭 게 마 쳤 다.공개 되 지 않 은 A + 바퀴 를 제외 하고 나머지 3 라운드 융자 는 모두 100 억 위안 이 넘는다.알 껍질, 거주 등 기구 도 상대 적 으로 안 정 된 자금 경로 가 있다.

두부 기업 이 이와 같이 일부 융자 채널 이 적 고 현금 흐름 이 원활 하지 않 은 운영 업 체 들 이 직면 하 는 상황 이 더욱 심각 하 다.제갈량 의 집 데이터 연구 센터 애 널 리스트 인 왕 샤 오 젠 (王 小 嫱) 씨 는 최근 에 장 임대 아파트 가 빈번히 폭발 하 는 현상 이 바로 새로운 전염병 상황 이 시장 조정 에 중첩 되 는 이중 적 인 영향 때 문 이 라 고 지적 했다.비록 임대 시장 은 하반기 에 다소 상승 세 를 보 였 으 나 전체 적 으로 낮은 위치 에서 운행 되 고 있 으 며, 일부 소형 기 구 는 이미 누적 되 어 돌아 오기 어렵다.

이 과정 에서 세입 자 는 집 이 없고 보증금 을 잃 을 위험 에 직면 하 게 되 고 업주 도 적지 않 은 수익 손실 을 입 게 된다.

베 이 징 의 한 장 임대 아파트 운영 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 임대 업 체 의 지불 모델 은 주로 '장수 단기 지급', 즉 분기, 반년 또는 연 단위 로 세입 자의 임대 료 를 받 고 월 단위 로 업주 에 게 지급 한다 고 밝 혔 다.이런 방식 은 운영 업 체 의 '자금 탱크' 를 최대한 유지 하고 충분 한 자금 을 확보 해 일상 운영 을 할 수 있다.그러나 감독 이 부족 하면 운영 업 체 가 '뛰 어 다 니 기' 하면 집주인 과 세입 자 모두 손 해 를 본다.

그 중에서 임대 거래 에서 가장 약 한 편 으로서 세입 자의 권익 이 가장 손 상 될 수 있다.

2018 년 이후 실내 포름알데히드 기준 치 초과 로 인해 세입 자의 건강 에 영향 을 미 치 는 상황 이 자 유 롭 게 발생 하여 여러 차례 법정 에 호소 되 었 다.올해 전염병 이 발생 하 는 동안 일부 임대 아파트 운영 기구 에 서 는 세입 자 를 쫓 는 행위 가 벌 어 졌 다.

규범 의 길

'주택 임대 경영 업 무 는 부동산 중개업 체 에서 시작 되 는데 두 가지 기업 이 동반 해서 생 긴 다."이전에 주택 임대 업 체 에 대한 법률 과 법규 가 비교적 적 고 주택 임대 경영 업 의 특징 과 규칙 에 따라 감독 하지 않 았 다."조개 연구원 의 고급 분석가 황 훼 이 가 21 세기 경제 에 보도 했다.

장기 동안 임대 업계 에 대한 관 리 는 주로 부동산 중개업 체 에 대한 관리 아래 포함 되 었 다.그러나 부동산 중개업 무 에서 임대 업 무 는 관련 된 자금 이 적 고 중시 하 는 수준 이 높 지 않다.최근 몇 년 동안 임대 시장 규 모 는 신속히 확대 되 었 다. 비록 각지 에서 많은 규범 적 인 정책 을 발 표 했 지만 업계 의 최고 층 설계 문서 가 부족 하 다 는 것 은 여전히 공 통 된 인식 이다.

앞서 운영 업 체 관계 자 는 임대 주택 이 단일 거래 규모 가 작 아 권익 유 지 를 하 더 라 도 관련 금액 이 높 지 않다 고 밝 혔 다.최근 몇 년 동안 대형 임대 기구 가 신속히 발전 하면 서 일부 '폭탄' 사건 에서 관련 금액 이 많 고 사회 적 영향 이 열악 하 다.이것 도 톱 디자인 파일 이 나 오 려 는 또 다른 배경 이다.

주 건설 부가 발표 한 문 서 는 의견 을 구 하 는 것 이 었 지만 관례 대로 구조 와 핵심 내용 은 크게 조정 되 지 않 았 다.이 조항 은 업계 에 비교적 강 한 규범 성과 지도 적 의 미 를 가진다 고 분석 했다.

황 훼 이 는 '조례' 는 예전 에 주로 집주인 과 세입 자 를 대상 으로 감독 을 했 던 상황 을 바 꾸 었 고 임대 업 체 와 임차 인, 임대 업 체 와 매 니 지 먼 트 활동 감독 등에 대해 규범화 하고 제약 했다 고 밝 혔 다. 특히 임대 업 체 와 매 니 지 먼 트 활동 에 대한 감독 을 강화 하면 시장 질 서 를 더욱 효과적으로 규범화 시 킬 수 있다.

이 동시에 의 출시 는 주택 임대 시장 관리의 제도화, 정상 화 를 추진 하 는 데 도 도움 이 된다.

왕 샤 오 젠 은 세입 자의 권익 을 보호 하 는 것 이 문서 의 가장 큰 하 이 라이트 라 고 말 했다.그 중에서 은 임대 시장 에 대한 임대료 감 측 을 강화 하고 임대료 가 너무 빨리 오 르 면 임대 료 를 안정 시 키 는 조 치 를 취 할 것 이 라 고 언급 했다.시장 안정 을 유지 하 는 데 도 도움 이 되 고 세입 자 들 도 안심 시 킬 수 있다.

그 밖 에 임대 운영 기구 에 있어 '높 은 것 보다 낮은 것', '긴 것 과 짧 은 것' 의 기 구 를 경영 이상 명 록 에 올 리 고 임대료, 보증금 사용 등 경영 상황 에 대한 감독 을 강화 하 며 오히려 기 구 를 자신의 운영 과 이윤 창 출 능력 에 더욱 관심 을 가지 게 만 드 는 것 은 기구 로 서 의 기회 이자 도전 이다.주의해 야 할 것 은 주택 임대 기업 이 여전히 금융, 세금, 토지 등의 혜택 정책 을 누 린 다 는 것 은 이것 이 전체 업계 에 여전히 좋 은 것 임 을 의미한다.