また、大都市や賃貸住宅の「住宅居住不炒」を提起することは、コントロールの「標的」になるだろう

中央経済工作会議は12月16日から18日まで北京で開催された。来年の重点業務を配置する際、会議では不動産について大きく言及した。

会議では、来年は大都市の住宅問題を解決しなければならないと指摘した。住宅問題は民生福祉にかかわる。家は住むためのものであり、炒めるためのものではないという位置づけを堅持し、土地の事情に応じて、多策を並べ立て、不動産市場の安定した健全な発展を促進しなければならない。

会議はまた、保障性賃貸住宅の建設を高度に重視し、長賃貸住宅政策の整備を加速させ、賃貸住宅が公共サービスを享受する上で同等の権利を持つようにし、長賃貸住宅市場を規範的に発展させなければならないと指摘した。土地供給は賃貸住宅建設に傾斜し、単列賃貸住宅用地計画を模索し、集団建設用地と企業・事業体の所有する遊休土地を利用して賃貸住宅を建設し、国有と民営企業はいずれも機能的役割を発揮しなければならない。賃貸住宅の税負担を下げ、賃貸市場の秩序を整頓し、市場行為を規範化し、賃貸料のレベルを合理的に調整しなければならない。

ここ数年の中央経済工作会議では、不動産に最も多くの関心が寄せられている。

この中で、「住宅はクビにならない」と強調し続けたほか、大都市の住宅問題に特化した初の会議で、賃貸市場の監督管理を全面的に展開した。最近の市場変化を考慮すると、この2つの仕事の提案は非常に的確で、注目すべき政策のスポットライトにもなるだろう。

過去数年来、不動産市場は連続的に高位運行を維持しているが、不動産市場の調整の豊富性と柔軟性も絶えず強化されており、これは急速な発展の中で市場が安定していることを保証している。業界関係者は、市場はすでに「コントロールと伍する」ことに慣れており、安定と規範は未来の主旋律になると考えている。

靭性と乱れ

新型コロナウイルスの影響を受けて、今年に入ってから、不動産市場はまず後発を抑える動きを見せている。

今年1 ~ 2月、全国の分譲住宅の販売規模は一時4割近く下落した。第2四半期から、疫病が徐々に抑制され、金融緩和政策が実施されるにつれて、不動産市場は徐々に回復してきた。

今年8月までの全国分譲住宅の累計売上高は初めて前年同期を上回った。今年11月、全国の分譲住宅の累計売上高と販売面積の2つの指標が初めて2つのプラスになった。そのうち、分譲住宅の販売面積は150834万平方メートルで、前年同期比1.3%増加した。分譲住宅の売上高は14兆9000億元で、7.2%増加した。

多くの機関は、このような粘り強さの下で、今年の不動産市場の取引規模は昨年の水準を上回り、歴史的な高値を維持するとみている。

売上高の急速な回復には、主に2つの理由がある。中原不動産の張大偉首席アナリストの見方によると、前期市場の急速な上昇は、主に疫病が抑えていた需要が集中的に放出されたことにあり、その中で、緩和された通貨環境は需要放出の過程を刺激した。

後期市場が熱を持続できるのは、別の政策の刺激によるものだ。今年8月、「三つの赤い糸」に代表される不動産金融の慎重な管理政策がスタートした。レバレッジを解消する目的で、多くの住宅企業が利益を譲る方法で販売を刺激することを選択し、市場の熱は9月から続いている。

しかし、この過程では、いくつかの乱れも避けられない。

今年第2四半期、一部のホットスポット都市では住宅価格の急速な上昇が見られた。中古住宅価格が「逆さまになった」ため、一部の新築住宅プロジェクトは開場時に人気を集め、パニックがある程度広がった。同時に、一部の中古住宅源の看板価格が上昇し、取引価格も上昇した。

そのため、7月から規制層と各地方政府は頻繁に規制政策を打ち出し、金融政策が緩和から中性に変わり、市場は急速に冷え込んでいる。中原不動産の統計によると、今年7月から11月にかけて、各地で不動産規制政策が打ち出された回数はそれぞれ32回、32回、35回、22回、33回だった。

年末になると、不動産市場はすでに「価格安定量の上昇」という穏やかな態勢になっているが、一部のホットな都市では依然として「火花」が散っている。例えば、深センでは一時、投資ムードが濃厚な現象が発生し、広州の中古住宅価格の上昇幅は11月に70大中都市をリードした。

リース市場の「強い規制」時代

実際、年末の住宅市場の調整頻度は低下せず、規格はかえって再び上昇した。11月4日に公布された「国民経済と社会発展第14次5カ年計画と二〇三五年ビジョン目標の制定に関する中国共産党中央の提案」によると、家は住むためのものであり、炒めるためのものではないという位置づけを堅持し、賃貸と買収を並行し、都市のための施策を行い、不動産市場の安定した健全な発展を促進する。

12月3日、中国共産党中央政治局常務委員、国務院副首相の韓正在住建部は座談会を開き、「住宅は炒めない」と強調した。12月11日に開かれた中央政治局会議は、「不動産市場の安定した健全な発展を促進する」と表明した。

今回の中央経済工作会議では、既存の調整基調の継続とされている。これも中央経済工作会議が3年連続で「住宅はクビにならない」と言及したものだ。

張大偉氏は21世紀の経済報道に対し、将来の不動産市場政策が投資投機に打撃を与え、真実な居住需要を保護し続けることを説明した。規制層は、政策が微調整されても、必要に応じた方向に向かうことができるように、各地に「適地に応じた」柔軟性を与えている。

また、会議は初めて、「大都市の住宅問題を解決する」ことを明らかにした。貝殻研究院の許小楽首席アナリストは21世紀経済に対し、2020年は金融政策の緩和を背景に、不動産市場に資金が流出することは避けられず、大都市は資金が殺到する「高点」になっていると報じた。大都市の住宅需給の矛盾が大きく、住宅価格の急速な上昇は人口流入に対してある程度ブロック作用を形成し、都市の発展に不利であるため、監督管理層は大都市の住宅問題の解決を重要な戦略的地位に引き上げる。

彼は、大都市の住宅問題を解決するにも「土地に応じて適切で、多策を並行して行う」ことを重視しなければならないと考えている。2020年下半期以来の多地域調整の経験を総括し、政策は需要側だけでなく、住宅用地の供給を増やし、人材住宅、賃貸住宅などの供給側を建設する手段、および地域協同発展を促進するなどの政策を通じて、市場の変動を抑制する。

多くの回答者は、長年の実践を経て、現在のビル市のコントロール「組合せ拳」の手段は豊富で多様で、政策部門の市場に対する監視能力と知覚力はより鋭敏で、操作もより余裕があると考えている。既存の政策枠組みの下で、不動産市場は引き続き安定した運営を維持し、量価に大きな変動はない。

注目すべきは、今回の会議では168文字の「紙面」を用いて、賃貸市場に特化していることだ。

リース買収合併の政策志向の下、ここ数年のリース市場は急速に発展している。しかし、悪質な競争、監督管理の不足などの原因で賃貸市場の混乱が頻発し、ここ2年来、一部の長賃貸マンションの運営者は資金チェーンが断裂し、さらには道路を走り、卵の殻、自由などの頭部運営者も一時紛争を暴露された。大家、借家、金融機関、従業員などの多方面の権益が損害を受け、社会的影響が大きい。

会議では、賃貸市場の秩序を整頓し、市場行為を規範化することを提案し、賃貸料レベルの調整に関連した。管理制御のきめ細かさは、これまでには珍しい。ある業者は21世紀の経済報道に対し、賃貸市場の「強い規制」の時代が近づいており、賃貸業界は徐々に「野蛮な成長」の時代に別れを告げる見込みだと述べた。

しかし同時に、会議では複数のルートを通じて賃貸住宅の供給を強化することを提案し、賃貸同権を再強調したことも利益と理解されている。

許小楽氏は、監督管理層は賃貸市場に対して依然として正面から支持する態度を持っており、将来の賃貸市場の監督管理は制度化、常態化するとみている。第一に、リース機構の経営監督管理をさらに強化し、特に経営リスクの管理制御に対して、事前、事中、事後監督管理を強化する。第二に、リース企業に対する財税支援及び経営行為規範を含む育成と規範が並行していること、第三に、賃貸料レベルの指導価格と管理、賃貸料レベルの急速な上昇を防止し、住民の支払い可能能力に影響を与える。